Thị trường căn hộ sơ cấp TP.HCM quý 2/2025: Nguồn cung phục hồi chậm, nhu cầu vẫn duy trì cao

Thị trường căn hộ sơ cấp TP.HCM trong Quý 2/2025 ghi nhận nhiều biến động đáng chú ý cả về nguồn cung lẫn mức giá. Sau giai đoạn trầm lắng, một số dự án mới đã được tung ra, góp phần cải thiện thanh khoản nhưng chưa đủ để tạo bứt phá mạnh. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết diễn biến thị trường, các phân khúc nổi bật và triển vọng trong thời gian tới.

Thị trường 6 tháng đầu năm 2025: Nhu cầu duy trì ở mức cao

Trong 6 tháng đầu năm 2025, thị trường căn hộ TP.HCM cho thấy bức tranh khá rõ nét: nhu cầu mua vẫn ổn định, nhưng nguồn cung phục hồi khá chậm. Đây là điểm đáng chú ý trong bối cảnh các dự án mới tiếp tục vướng mắc về pháp lý và tiến độ triển khai.

Nguồn cung mở mới: ~2.240 căn, tăng 36% so với cùng kỳ năm trước.
Lượng tiêu thụ: ~3.740 căn, tăng 55% so với cùng kỳ năm trước.
Giá bán trung bình: khoảng 89 triệu đồng/m², giữ ổn định so với năm 2024.

Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ căn hộ trong quý 2/2025 đạt 36%, cao hơn 20 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Điều này khẳng định sức cầu vẫn ở mức cao, bất chấp những khó khăn từ phía cung.

Khảo sát trên 300 khách hàng cho thấy bất động sản tiếp tục là kênh đầu tư ưu tiên hàng đầu, trong đó căn hộ chung cư chiếm vị trí dẫn đầu về mức độ quan tâm. Tiếp sau là phân khúc thổ cư và đất nền, phản ánh xu hướng đa dạng hóa dòng vốn của nhà đầu tư cá nhân.

Giá bán ổn định nhờ phân khúc trung cấp, loạt dự án mới tại TP.Thủ Đức

Trong quý 2/2025, giá bán căn hộ sơ cấp tại TP.HCM duy trì ổn định ở mức 88,7 triệu đồng/m², chỉ tăng 0,4% so với quý trước. Nguyên nhân chính đến từ việc các dự án trung cấp chiếm 42% tổng nguồn cung mở bán, giúp cân bằng lại cơ cấu sản phẩm vốn thiên lệch nhiều về cao cấp và hạng sang.

Một số dự án tiêu biểu mở bán trong quý:

Happy One Sora – TP.Thủ Đức, khoảng 500 căn, phân khúc trung cấp, chủ đầu tư Vạn Xuân Group.
Lumiere Midtown – TP.Thủ Đức, khoảng 800 căn, phân khúc hạng sang, chủ đầu tư Masterise Homes.

Sự xuất hiện của phân khúc trung cấp được xem là yếu tố “điều hòa” thị trường, vừa giúp giữ mặt bằng giá ổn định, vừa mở ra cơ hội tiếp cận cho nhóm khách hàng trẻ có nhu cầu ở thực.

Bên cạnh đó, phân khúc hạng sang và siêu sang tiếp tục thu hút sự chú ý với các dự án quy mô lớn như The One Central (200 căn, Masterise Homes) hay The Prive (1.100 căn, Đất Xanh Group), cho thấy thị trường vẫn duy trì sức hấp dẫn ở nhiều tầng lớp khách hàng khác nhau.

Triển vọng 2025–2026: Phục hồi mạnh nhờ hạ tầng và không gian phát triển đô thị

Nhìn về triển vọng, giai đoạn 2025–2026 được kỳ vọng là thời điểm thị trường căn hộ TP.HCM bước vào chu kỳ phục hồi rõ nét hơn.

Nguồn cung mở mới: dự báo đạt 10.000 – 13.300 căn/năm.
Lượng tiêu thụ: khoảng 11.000 căn/năm.
Giá bán sơ cấp: duy trì đà tăng trưởng bình quân 14%/năm, đạt khoảng 110 triệu đồng/m² vào năm 2026.

Sự cải thiện này phần lớn đến từ việc các vướng mắc pháp lý đang dần được tháo gỡ, tạo điều kiện cho nhiều dự án quy mô lớn triển khai trở lại. Đồng thời, tiến độ các công trình hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, Metro số 2 hay kế hoạch hoàn thiện Vành đai 2 cũng là động lực thúc đẩy thanh khoản, mở rộng không gian phát triển đô thị.

Ngoài TP.HCM, các địa phương lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu đang nổi lên như những vùng thị trường bổ trợ:

Bình Dương: tập trung phát triển công nghiệp, cung cấp lượng lớn căn hộ cho chuyên gia và lao động.
Đồng Nai: hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng kết nối vùng, đặc biệt dự án sân bay Long Thành.
Bà Rịa – Vũng Tàu: giữ vai trò trung tâm du lịch, logistics và bất động sản nghỉ dưỡng.

Sự cộng hưởng này không chỉ giúp giãn áp lực cho TP.HCM mà còn hình thành nên chuỗi đô thị vệ tinh, bổ trợ cho sự phát triển dài hạn của khu vực Đông Nam Bộ.

Quý 2/2025 cho thấy thị trường căn hộ TP.HCM đang trong giai đoạn “chuyển mình”: nguồn cung mới chưa phục hồi mạnh, nhưng nhu cầu mua nhà vẫn rất cao, thể hiện qua tỷ lệ hấp thụ ấn tượng. Phân khúc trung cấp giữ vai trò quan trọng trong việc ổn định giá bán và mở rộng cơ hội tiếp cận cho người mua thực.

Trong giai đoạn 2025–2026, với sự hỗ trợ từ hạ tầng và giải quyết dần các rào cản pháp lý, thị trường căn hộ TP.HCM được kỳ vọng sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng tích cực, duy trì sức hút với cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực.