Thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội Q2/2025: Nguồn cung bật tăng, phân khúc hạng sang dẫn dắt

Quý 2/2025 đánh dấu sự hồi phục rõ rệt của thị trường căn hộ sơ cấp tại Hà Nội. Sau 5 quý liên tiếp vắng bóng các dự án bình dân và trung cấp, nguồn cung được tái khởi động mạnh mẽ, đặc biệt là các dự án cao cấp và hạng sang. Đây là tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản Thủ đô, đồng thời phản ánh xu hướng người mua ngày càng ưu tiên các dự án chất lượng, tiện ích đầy đủ và vị trí thuận lợi.

Nguồn cung bật tăng và sự vắng bóng của căn hộ bình dân-trung cấp

Nhờ các chính sách hỗ trợ từ Chính phủ và các giải pháp tháo gỡ vướng mắc pháp lý, thị trường căn hộ sơ cấp tại Hà Nội trong Q2/2025 đạt khoảng 7.800 căn, tăng 92% theo quý nhưng giảm 16% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các dự án lớn được mở bán hoặc tái khởi động sau khi hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Điểm đáng chú ý là phân khúc bình dân và trung cấp tiếp tục vắng bóng trong 5 quý liên tiếp, trong khi phân khúc hạng sang chiếm 40% tổng nguồn cung. Nguyên nhân chính đến từ chi phí đầu vào tăng cao, bao gồm giá đất đấu giá, chi phí xây dựng và tiêu chuẩn sản phẩm ngày càng cao cấp, khiến các dự án giá rẻ khó khả thi.

Một số dự án hạng sang nổi bật trong quý 2/2025:

• The Cosmopolitan (Đông Anh) – ~2.200 căn, MIK Group
• The Matrix One Premium (Nam Từ Liêm) – ~990 căn, MIK Group
• Galia Hanoi (Hoàng Mai) – ~800 căn, Meyland
• Hausman Premium (Nam Từ Liêm) – ~800 căn, FLC Group

Trong khi đó, các dự án cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn, với Masteri Trinity Square (Văn Giang – HY) gần 4.500 căn do Masterise Homes phát triển.

Chiến lược phân bổ nguồn cung và mức giá

Khác với năm 2024, khi 88% nguồn cung tập trung tại khu Đông và Tây, quý 2/2025 chứng kiến sự phân bổ rải rác tại nhiều khu vực, giúp đa dạng hóa lựa chọn cho khách hàng. Khu Đông (Hà Nội) và Văn Giang (Hưng Yên) chiếm 56% tổng nguồn cung 6 tháng đầu năm, tăng 16 điểm % so với năm 2024. Khu Nam xuất hiện nguồn cung mới, chiếm 9% thị phần, tạo ra sự cạnh tranh hấp dẫn.

Giá bán sơ cấp tiếp tục đà tăng trưởng, với đơn giá trung bình đạt 80 triệu đồng/m², tăng 5,6% theo quý và 24% theo năm. Khu vực phía Bắc tăng nhanh nhất với 141% so với cùng kỳ nhờ nhiều dự án hạng sang ra mắt từ cuối 2024. Mức giá tại khu Đông và Văn Giang đạt khoảng 69 triệu đồng/m², dự báo sẽ tăng mạnh trong quý tới, đặc biệt với các dự án hạng sang có giá từ 100 triệu đồng/m² tại Long Biên và Gia Lâm.

Các dự án cao cấp mở bán trong Q2/2025:

• The Senique – Capitaland, Khu Đông (HN): 75–85 triệu/m²
• Masteri Lakeside – Masterise Homes, Khu Đông (HN): 70–75 triệu/m²
• The Metropolitan (The London, The Paris) – Mitsubishi & Vinhomes, Khu Đông (HN): 65–70 triệu/m²
• LUMIÈRE SpringBay – Masterise Homes, Văn Giang (HY): 75–85 triệu/m²

Các dự án hạng sang dự kiến mở bán nửa cuối năm 2025 bao gồm Noble Crystal, Long Bien Central, Platinum Long Bien, Ruby Riverside và LUMIÈRE Bayfront, với giá từ 100–200 triệu đồng/m², củng cố vị thế phân khúc cao cấp dẫn dắt thị trường.

Cơ cấu thị phần giữa các chủ đầu tư có sự dịch chuyển rõ rệt: Vinhomes từng chiếm vai trò chủ đạo trước năm 2022, nhưng hiện nay Masterise Homes và MIK Group chiếm 58% thị phần cao tầng Hà Nội, dẫn đầu về lượng tiêu thụ. Dự kiến đến 2025–2026, nguồn cung mới duy trì khoảng 30.000 căn/năm, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, đảm bảo phát triển bền vững và đa dạng hóa lựa chọn cho khách hàng.

Nhìn chung, quý 2/2025 ghi nhận sự hồi phục mạnh mẽ của thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội, với nguồn cung tăng gần gấp đôi theo quý, phân khúc hạng sang dẫn dắt xu hướng. Các dự án cao cấp, hạng sang đáp ứng nhu cầu sống chất lượng, đồng bộ hạ tầng và tạo cơ hội đầu tư hấp dẫn. Thị trường Hà Nội đang đi vào giai đoạn ổn định, phát triển bền vững, mở ra nhiều cơ hội cho khách mua và nhà đầu tư.